光大地产A+H物业板块月度跟踪(2023年9月)：九月物管板块指数-8.8% 回购与增持提振市场信心

　　市场行情：9 月物管板块指数-8.8%，1-9 月累计涨跌幅-30%指数：2023 年9 月，光大地产AH 物管板块指数单月涨跌幅为-8.8%，跑输沪深300 指数6.7pct.，跑输恒生指数5.6pct.，跑输恒生港股通指数6.2pct.。2023年1-9 月，光大地产AH 物管板块指数累计涨跌幅为-29.95%，跑输沪深300指数25.2pct.，跑输恒生指数20.0pct.，跑输恒生港股通指数20.2pct.。

　　个股：2023 年9 月，剔除旭辉永升服务，样本股平均涨跌幅为-5.6%，涨幅前列为：建业新生活（+14.2%）、融创服务（+9.8%）、金茂服务（+4.1%）；跌幅前列为：万物云（-15.8%）、世茂服务（-13.7%）、保利物业（-13.2%）；1-9 月，平均涨跌幅为-32.3%，跌幅前列为：碧桂园服务（-56.4%）、远洋服务（-55.7%）、世茂服务（-53.2%）；中海物业1-9 月涨幅为+10.5%。

　　9 月港股通持股比例变化：雅生活服务（+1.11pct）、碧桂园服务（+1.04pct）、保利物业（+0.40 pct）、绿城服务（+0.39pct）、世茂服务（+0.30pct）；1-9月港股通持股比例变化：雅生活服务（+9.73pct.）、碧桂园服务（+9.40pct）、绿城服务（+4.73pct.）、融创服务（+2.41pct.）、世茂服务（+1.74pct）。

　　估值：2023 年9 月30 日，样本股2023 年的WIND 一致预测PE 估值范围从3到24，均值为12；2024 年PE 估值范围从3 到19，均值为9。多家公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：中海物业（20/30）、新城悦服务（7/20）、万物云（16/23）、保利物业（13/32）、招商积余（22/35）。

　　行业动态跟踪：推进完整社区试点建设，完善社区服务设施中央：全国完整社区建设试点工作推进会召开，将完整社区建设试点工作与城镇老旧小区改造、养老托育设施建设、家政进社区、社区嵌入式服务设施建设等重点工作统筹起来。地方：“上海物业”小程序上新，北京加强住宅专项维修资金使用管理，深圳强化物业从业人员业务素质培训。

　　企业动态：重点公司积极回购股份，新城悦与旭辉永升服务获高管增持股份9 月，金科服务、碧桂园服务、绿城服务连续多个交易日在港交所进行回购，新城悦服务、旭辉永升服务获高管增持股份。9 月27 日上午九时，旭辉永升服务股票在港交所恢复买卖。9 月20 日，西安经发物业在港交所发布招股书。

　　投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区及城中村改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、融创服务。

　　2）“独立发展”：第三方拓展能力较强，具备独立经营和扩张能力的物管公司，推荐绿城服务、万物云、新大正，建议关注雅生活服务。

　　3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、招商积余、金茂服务、越秀服务、建发物业。

　　风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。

　　蓝焰控股：预计2023年前三季度盈利4.00亿至4.40亿 净利润同比下降12.92%至4.21%

　　华测导航：预计2023年前三季度盈利2.82亿至2.87亿 净利润同比增长27.79%至30.05%

　　圣农发展：预计2023年前三季度盈利7.20亿至7.70亿 净利润同比增长274.56%至300.57%

　　华仁药业：预计2023年前三季度盈利1.30亿至1.55亿 净利润同比增长5.51%至25.80%

　　飞龙股份：预计2023年前三季度盈利2.05亿至2.30亿 净利润同比增长252.82%至295.84%